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Rômulo Soares

Hipoteca reversa: dará certo no Brasil ? Um novo tipo de negócio comum nos Estados Unidos e na Europa começa a ser debatido e se espalha pelo Brasil, tendo em vista o aumento da população idosa (com 60 anos ou mais). Trata-se da “hipoteca reversa”. É um tipo de transação financeira que assegura ao idoso o recebimento de numerários em troca da concessão do imóvel próprio em que ele vive e viverá até morrer. Como a morte é a única certeza da vida e muitas pessoas estão vivendo mais em todo o mundo, em função da melhoria na expectativa de vida, a “hipoteca reversa”, surge como segurança financeira para o idoso e como uma oportunidade de ganhar dinheiro para a instituição financeira que entrar no negócio. Em outras palavras, o idoso possuidor de um imóvel começa a se desfazer do mesmo ainda em vida, recebendo de um banco, por exemplo, uma espécie de aluguel para morar na sua própria casa. E quem paga o aluguel não é ninguém da família, mas alguém estranho (o banco) que herdará o imóvel depois da morte do dono inicial. É a forma que o falecido terá para pagar pelo que recebeu do banco em vida. O banco que entrar no negócio será o devedor, possuidor indireto e dono do imóvel. Já o idoso que tomou o empréstimo “fica como possuidor direto do imóvel até a sua morte”, conforme esclarece o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que é doutor e mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Ele diz: “Aplicam-se, no caso, todas as características da hipoteca com a peculiaridade de que a satisfação do crédito se dará após o momento da morte do devedor, ou mesmo da alienação voluntária ou forçada, do bem onerado. Com a morte, faz-se um acerto de contas da importância que o credor emprestou e o valor do imóvel afetado ao cumprimento da obrigação”. A hipoteca reversa é exatamente o oposto da hipoteca clássica, que facilita a compra de um imóvel para moradia, por meio de financiamento e imóvel, à medida que vai sendo pago, vai se incorporando ao patrimônio livre de quem o comprou. O desembargador carioca sustenta que essa modalidade de hipoteca reversa, “ainda é atípica no Brasil” e que os recursos, se entregues ao devedor, se não forem pagos levarão à perda futura do imóvel, que não atingirá a esfera jurídica do devedor, mas dos seus pretensos herdeiros, que, como sabido, possuem sobre a herança apenas a expectativa de direito”. Mas para que a hipoteca reversa possa ser incorporada à realidade brasileira, necessária se faz a aprovação de uma lei federal, para evitar insegurança jurídica, sem a qual, o empreendimento será desmotivado e não poderá ser implantado. No entanto, o Brasil não está parado em relação ao assunto. Tramita no Congresso Nacional um Projeto de Lei do Senado que pode dispor sobre a hipoteca reversa de coisa imóvel. O projeto é de autoria do senador Paulo Bauer e cria o novo instituto da alienação fiduciária em garantia reversa. O projeto altera lei da alienação fiduciária de imóveis e prescreve que a hipoteca reversa regulada pela lei é o negócio jurídico pelo qual o credor hipotecário reverso, com o escopo de garantia, contrata a transferência do devedor hipotecário reverso da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para que seja feito um contrato de hipoteca reversa, o credor hipotecário deve ser pessoa com idade igual ou superior a 60 anos. Morto o credor hipotecário com 60, 70, 80 ou 90 anos, comprovado por atestado de óbito, configura o termo final para a reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa. Mas os herdeiros não estarão de um todo fora da disputa pela manutenção do imóvel na família. Se o idoso morrer após até cinco anos da celebração do contrato, o imóvel volta para os herdeiros, mas eles, também herdarão as dívidas contraídas pelo autor da herança. Por enquanto, o Brasil está apenas engatinhando na modalidade hipoteca reversa de coisa imóvel. Mas um passo já foi dado e depende do plenário do Senador Federal. O projeto é polêmico e suscitará um debate mais aprofundado na sociedade brasileira, que não está preparada como a norte-americana para esse tipo de investimento.


17 JUL
18h01

STJ decide: contratos de permuta imobiliária sem "torna" não são equiparáveis aos contratos normais de compra e venda de imóveis


STJ decide: contratos de permuta imobiliária sem "torna" não são equiparáveis aos contratos normais de compra e venda de imóveis

Com o objetivo de proporcionar maior segurança jurídica, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu que contratos de permuta imobiliária sem "torna" (troca de imóveis sem restituição de valores) não se equiparam aos contratos normais de compra e venda de (imóveis). Sendo assim, é impossível à Receita Federal (com base nas leis atuais) exigir o pagamento de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS (Programa de Integração Social) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins).

Estes impostos e taxas serão rediscutidos brevemente pelo Congresso Nacional no bojo de uma reforma tributária que se aproxima. A decisão do Supremo se deu por intermédio do ministro Napoleão Nunes Maia Filho, no julgamento do Recurso Especial 1.804.497/SC (2019/0078418-9). A decisão do Superior Tribunal de Justiça contempla os setores imobiliário e da construção civil, que, juntamente com o agronegócio, são os maiores geradores de empregos do País.

A tributação por lucro presumido é objeto de questionamentos na esfera judicial em função de um entendimento da Receita Federal no sentido de tributar as operações de permutas imobiliárias no Brasil. O lucro presumido é uma forma de tributação simplificada para determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

O cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social é feito com base no lucro da pessoa jurídica, mediante a receita bruta sujeita à tributação da Receita Federal, embora seja facultado ao empresário a opção pelo lucro presumido.

Cabe ao mesmo escolher o que a opção que melhor lhe convier. No entanto, a maioria opta pelo lucro presumido porque esta modalidade tem uma alíquota menor. Sabe-se no setor imobiliário serem corriqueiras as permutas entre o proprietário do terreno onde será construído o prédio e os apartamentos que serão alvo da "torna".

Se não houver diferença entre os valores do terreno e as unidades que serão permutadas, será feita a permuta sem "torna". Ou seja: a operação não envolverá transferência de receitas. Haverá somente uma substituição de ativos. Mesmo assim, a Receita Federal aplica norma prevista no Código Civil (artigo 533) e no já revogado  Código Comercial (artigo 221) e interpreta, ao modo dos seus técnicos, que é obrigatória a permuta imobiliária sem "torna" aos contratos de compra e venda.

Tal equiparação faz a Receita Federal levar adiante a ideia de que há uma situação similar entre os contratos de compra e venda, o que justificaria a cobrança de IRPJ e CSLL nos contratos de permuta, na modalidade de lucro presumido, algo que só reforça os já abarrotados cofres do governo e leva os empreendedores para o precipício da crise.

No entanto, diferentemente da permuta sem "torna", em contratos de compra e venda de imóveis, a transferência da propriedade se dá mediante pagamento de, pelo menos, metade do preço, em situação tributável, sem sombra de dúvidas.

 

           

 

 

Postado às 18h, por Rômulo Soares


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