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Rômulo Soares

Hipoteca reversa: dará certo no Brasil ? Um novo tipo de negócio comum nos Estados Unidos e na Europa começa a ser debatido e se espalha pelo Brasil, tendo em vista o aumento da população idosa (com 60 anos ou mais). Trata-se da “hipoteca reversa”. É um tipo de transação financeira que assegura ao idoso o recebimento de numerários em troca da concessão do imóvel próprio em que ele vive e viverá até morrer. Como a morte é a única certeza da vida e muitas pessoas estão vivendo mais em todo o mundo, em função da melhoria na expectativa de vida, a “hipoteca reversa”, surge como segurança financeira para o idoso e como uma oportunidade de ganhar dinheiro para a instituição financeira que entrar no negócio. Em outras palavras, o idoso possuidor de um imóvel começa a se desfazer do mesmo ainda em vida, recebendo de um banco, por exemplo, uma espécie de aluguel para morar na sua própria casa. E quem paga o aluguel não é ninguém da família, mas alguém estranho (o banco) que herdará o imóvel depois da morte do dono inicial. É a forma que o falecido terá para pagar pelo que recebeu do banco em vida. O banco que entrar no negócio será o devedor, possuidor indireto e dono do imóvel. Já o idoso que tomou o empréstimo “fica como possuidor direto do imóvel até a sua morte”, conforme esclarece o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que é doutor e mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Ele diz: “Aplicam-se, no caso, todas as características da hipoteca com a peculiaridade de que a satisfação do crédito se dará após o momento da morte do devedor, ou mesmo da alienação voluntária ou forçada, do bem onerado. Com a morte, faz-se um acerto de contas da importância que o credor emprestou e o valor do imóvel afetado ao cumprimento da obrigação”. A hipoteca reversa é exatamente o oposto da hipoteca clássica, que facilita a compra de um imóvel para moradia, por meio de financiamento e imóvel, à medida que vai sendo pago, vai se incorporando ao patrimônio livre de quem o comprou. O desembargador carioca sustenta que essa modalidade de hipoteca reversa, “ainda é atípica no Brasil” e que os recursos, se entregues ao devedor, se não forem pagos levarão à perda futura do imóvel, que não atingirá a esfera jurídica do devedor, mas dos seus pretensos herdeiros, que, como sabido, possuem sobre a herança apenas a expectativa de direito”. Mas para que a hipoteca reversa possa ser incorporada à realidade brasileira, necessária se faz a aprovação de uma lei federal, para evitar insegurança jurídica, sem a qual, o empreendimento será desmotivado e não poderá ser implantado. No entanto, o Brasil não está parado em relação ao assunto. Tramita no Congresso Nacional um Projeto de Lei do Senado que pode dispor sobre a hipoteca reversa de coisa imóvel. O projeto é de autoria do senador Paulo Bauer e cria o novo instituto da alienação fiduciária em garantia reversa. O projeto altera lei da alienação fiduciária de imóveis e prescreve que a hipoteca reversa regulada pela lei é o negócio jurídico pelo qual o credor hipotecário reverso, com o escopo de garantia, contrata a transferência do devedor hipotecário reverso da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para que seja feito um contrato de hipoteca reversa, o credor hipotecário deve ser pessoa com idade igual ou superior a 60 anos. Morto o credor hipotecário com 60, 70, 80 ou 90 anos, comprovado por atestado de óbito, configura o termo final para a reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa. Mas os herdeiros não estarão de um todo fora da disputa pela manutenção do imóvel na família. Se o idoso morrer após até cinco anos da celebração do contrato, o imóvel volta para os herdeiros, mas eles, também herdarão as dívidas contraídas pelo autor da herança. Por enquanto, o Brasil está apenas engatinhando na modalidade hipoteca reversa de coisa imóvel. Mas um passo já foi dado e depende do plenário do Senador Federal. O projeto é polêmico e suscitará um debate mais aprofundado na sociedade brasileira, que não está preparada como a norte-americana para esse tipo de investimento.


09 MAI
18h21

Será que a "cláusula de tolerância" é mesmo legal ?


Será que a "cláusula de tolerância" é mesmo legal ?
Entretanto, a falta de dinheiro e as incertezas da economia frustram o sonho de qualquer pai de família que pensa em adquirir a casa própria, um lugar decente para criar os filhos e viver com dignidade. Muitas pessoas chegam a economizar real por real, centavo por centavo para comprar seu próprio teto sem depender das políticas governamentais. Porém, acabam esbarrando numa expressão chamada "cláusula de tolerância".
 
Mas o que é isso? A "cláusula de tolerância" é nada mais, nada menos, que um período de 36 meses, que começa na contagem do prazo de tolerância de 180 dias úteis para entrega do imóvel adquirido. Essa cláusula de tolerância ocorre, geralmente, quando o cliente compra o imóvel em construção, na planta ou em construção. Ela acontece quando o comprador percebe que o construtor não cumpre o que prevê o contrato em relação ao prazo da entrega do imóvel. E o que parecia um sonho quase realizado, se torna um pesadelo. O tempo vai passando e o construtor não faz a entrega do imóvel.
 
O comprador entra numa fase de incertezas, acha que foi enganado, que perdeu seu dinheiro e por aí vai. Nada mais normal, já que ele não foi informado que o prazo de entrega poderia ser prorrogado depois do prazo máximo para a entrega do imóvel, sem qualquer penalidade para o construtor e ainda tem que pagar o aluguel do local onde mora e continuar pagando as parcelas do financiamento do imóvel não recebido. Por isso, é importante que o comprador do imóvel seja informado sobre tal possibilidade, entes de colocar sua assinatura final no contrato.
 
"Deixa ver se eu entendi: se eles atrasam, não há nada que eu possa fazer, mas se eu atraso, arcarei com todas as penalidades previstas no contrato?", alguém perguntou indignado. E mais indignado ficou depois da resposta de advogados sobre a cláusula de tolerância, após com base no entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Para o STJ, a cláusula de tolerância é legal.
 
No entanto, em 12 de setembro de 2017, em outro recurso especial, relatado pelo o ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, da Terceira Turma do STJ, recorreu ao artigo 122 do Código Civil. Segundo o ministro, o dispositivo veda cláusulas ou condições consideradas puramente potestativas, entendidas estas como aquelas que se sujeitam ao exclusivo arbítrio de uma das partes, no caso, a cláusula de tolerância.
 
Para juristas como Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, eventuais atrasos por parte de fornecedores do ramo da construção civil configuram parte do risco do empreendimento, que não pode ser suportado pelo adquirente.
 
É plenamente condenável e de má-fé o comportamento do construtor que somente depois do prazo previsto para a entrega, tenta apresentar aos compradores uma justificativa para o atraso sob a alegação de motivo de força maior, não comunicada com antecedência aos compradores. Isso se constitui em abuso de direito, “embora o fato de existir previsão legal para a referida cláusula, recentemente introduzida em nosso sistema pela lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não afasta a necessidade de interpretação da mesma de modo sistemático, especialmente com as disposições que consagram a proteção contratual dos consumidores, destacando-se em especial o disposto no art. 30 (vinculação à oferta) e art. 31 do CDC (informação clara, precisa e ostensiva sobre prazos)”, bem lembra Marcos na referida análise.
 
O tema é complexo e requer um debate mais aprofundado na sociedade brasileira que patina em crises e mais crises, com poucas possibilidades de crescimento econômico e com dificuldades de atender aos anseios mais básicos da população: o direito à vida com dignidade. Neste cenário que vivenciamos há décadas, o Judiciário precisa agir em defesa da grande maioria da população, principalmente daquelas pessoas que sonham em, um dia, viver com tranquilidade debaixo do seu próprio teto.

Postado às 18h, por Rômulo Soares


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