A base para essa interpretação reside na teoria do adimplemento substancial. Essa teoria, cada vez mais aplicada pelos tribunais, preconiza que se o comprador cumpriu uma parte significativa de suas obrigações contratuais, a extinção do contrato se torna uma sanção muito severa. Em vez disso, o vendedor deve buscar meios menos radicais para a satisfação do débito, como a cobrança judicial dos valores pendentes. A Lei do Distrato, embora regule a rescisão de contratos imobiliários, não estabelece um percentual fixo para o adimplemento substancial, deixando essa análise para a jurisprudência.

Inadimplência no contexto geral do contrato

O Superior Tribunal de Justiça tem sido o principal intérprete dessa teoria, defendendo que a análise não deve ser meramente quantitativa. Ou seja, não basta apenas verificar o percentual pago. É crucial avaliar o impacto da inadimplência no contexto geral do contrato. Pequenos atrasos nas últimas parcelas, por exemplo, geralmente não justificam a resolução. Contudo, o STJ ressalta que a aplicação do adimplemento substancial deve ser cautelosa para não incentivar a má-fé de devedores que buscam justificar o não pagamento das parcelas finais.

Para guiar essa análise, o STJ adota um critério composto, combinando aspectos quantitativos e qualitativos. O critério quantitativo observa o percentual pago do contrato. Já os critérios qualitativos analisam os efeitos do descumprimento, como a satisfação do interesse do vendedor, o atingimento do propósito do negócio, a manutenção do equilíbrio contratual e a diligência do comprador em quitar a dívida. A jurisprudência do STJ, ao analisar diversos casos, tem apontado o patamar de 20% do valor histórico do contrato como um limite superior para a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Boa-fé objetiva e jurisprudência atual

Nesse contexto, a recomendação para as incorporadoras é clara: a rescisão contratual deve ser reservada para casos de inadimplência significativa, superior a 20% do valor total e que cause um impacto relevante na relação contratual. Em situações de inadimplência menor, a preservação do contrato surge como a conduta mais alinhada aos princípios da boa-fé objetiva e à jurisprudência atual. Optar pela resolução em casos de adimplemento substancial pode ser considerado um ato desproporcional e excessivamente oneroso para o comprador.

Ou seja, é fundamental que as incorporadoras mantenham um controle rigoroso de todos os pagamentos, negociações e comunicações com os compradores. Essa documentação detalhada é essencial para fundamentar qualquer decisão de rescisão ou manutenção do contrato, garantindo uma análise criteriosa e em conformidade com a legislação e a jurisprudência vigentes.