Poucas decisões traduzem com tanta nitidez o percurso de uma disputa quanto a sentença proferida pela juíza Andrea Costa Dantas Botto Targino, da 2ª vara Mista de Sapé, que acaba de reavivar o debate sobre o alcance do direito à comissão de corretagem, mesmo diante de contrato verbal, quando a venda não chega ao desfecho esperado.
Após longos sete anos de tramitação — desde a propositura em 2018 até a sentença de seis laudas, ainda sujeita a recurso no Tribunal de Justiça da Paraíba — a ação de cobrança proposta pelo corretor de imóveis Jessé Rodrigues do Rego (falecido) contra Luís Augusto de Carvalho Neto (vendedor) e João Eliazar Bezerra (comprador) voltou ao centro das atenções, sobretudo do mercado imobiliário rural, ao reconhecer o direito à comissão integral sobre um negócio que não foi adiante.
“Resultado útil” e anulação anterior
A narrativa processual revela uma intermediação concluída com a assinatura da promessa de compra e venda da Fazenda Canafistinha, com 71 hectares por R$ 3 milhões, embora o distrato só tenha surgido dois anos depois, em 2020, por conflitos do vendedor com credores e questões possessórias alheias à atuação profissional. A venda não avançou, mas a magistrada avaliou que o corretor havia produzido o “resultado útil” previsto em lei, afastando a justificativa de que a desistência do negócio eliminaria a obrigação de pagar a comissão.
A sentença também reconstrói o caminho tortuoso dos autos, inclusive a anulação anterior determinada pelo TJ/PB — em acórdão do desembargador José Ricardo Porto — por falta de análise do pedido de gratuidade pelo réu, o que devolveu o processo ao primeiro grau. Ao reexaminar o caso, a juíza negou o benefício ao vendedor, citando renda líquida superior a R$ 3,5 mil e propriedade estimada em mais de R$ 1,1 milhão, além de reconhecer a ilegitimidade passiva do comprador, já que não houve transferência contratual do dever de pagar a comissão.
A força da prova e da falta dela
No mérito, a decisão recupera a lógica do art. 725 do Código Civil e reforça o parâmetro usual do CRECI/PB: “O valor da comissão, fixado na inicial em 6% sobre o valor do negócio (R$ 3.000.000,00), totalizando R$ 180.000,00, está em conformidade com as tabelas referenciais do Creci/PB para vendas de imóveis rurais (ID 21358502). Na ausência de contrato escrito que prove ajuste de patamar diverso, adota-se o percentual usual”.
A juíza também afastou a tese de desídia do corretor, observando que o distrato ocorreu quase dois anos depois, por questões exclusivamente atribuídas ao vendedor. E rejeitou as alegações do vendedor, posto que não comprovadas nos autos, de que havia combinado o valor fixo da comissão em R$ 30 mil, dos quais já teria pago R$ 4 mil.
Condenação, honorários e recurso cabível
O vendedor foi condenado a pagar às filhas de Jessé – Camila Rodrigues do Rego Silva, Janaína Fabrícia Camilo da Silva e Isabelly Rodrigues do Rego Silva, que deram continuidade ao processo – os R$ 180 mil, corrigidos pelo IPCA desde abril de 2018 e com juros pela Selic desde a citação, além de custas e honorários de 10%. A magistrada ainda reconheceu honorários contratuais de 10% aos antigos advogados do corretor falecido e fixou R$ 5 mil em favor do comprador, uma vez que as autoras não tiveram êxito em relação a ele. O escritório Fernandes Advogados atua no caso.
A sentença, da qual cabe recurso, acrescenta um capítulo relevante ao debate jurídico sobre comissões em negócios não só rurais e reafirma a importância da documentação, da prova da intermediação e da conduta das partes ao longo do tempo, questões que seguem a influenciar o mercado e a rotina de corretores e imobiliárias.
Processo n. 0801391-50.2018.8.15.0351