A desembargadora-presidente do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1), Maria do Carmo Cardoso, manteve a liminar e a sentença da 21ª Vara Federal Cível do Distrito Federal que declararam a nulidade na Resolução Cofeci nº 1.551/2025, que prevê a emissão, negociação e custódia de tokens digitais que representariam direitos sobre imóveis por meio de corretores.
O modelo cria uma estrutura própria para essas operações através de Sistema de Transações Imobiliárias Digitais, com Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs), Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs) e operações realizadas em ambiente digital à margem do sistema oficial de Registro de Imóveis, daí porque o pedido de suspensão apresentado pelo Cofeci foi rejeitado.
Invasão de competências da União, de regras de registros públicos e do Código Civil
Ao pedir a suspensão, o conselho alegou que a intermediação imobiliária deve acompanhar as transformações tecnológicas e afirmou que a norma não cria direitos reais, não altera o regime de transferência da propriedade nem institui sistema paralelo de registro de imóveis. Já o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), sustentou que o Conselho ultrapassou a competência regulamentar conferida pela Lei nº 6.530/1978 e alcançou matérias reservadas à legislação federal e às atribuições de outros órgãos.
A magistrada destacou didaticamente que a sentença não retirou genericamente as atribuições legais do Cofeci, mas examinou especificamente a validade da Resolução nº 1.551/2025, questionada em ação própria. Ela lembrou que o juízo de origem concluiu que o conteúdo da norma ultrapassou a disciplina técnica e ética da profissão e alcançou matérias relacionadas ao Direito Civil, aos registros públicos e às competências regulatórias de outros órgãos e entidades.
Porta aberta à fraudes
Segundo especialistas, o modelo não possui qualquer salvaguarda jurídica nem garante segurança às partes envolvidas, pois ao contrário das vendas realizadas em cartório, onde há verificação de identidade, consentimento e capacidade civil, as transações por tokens ocorrem por meio de login e senha e podem permitir a transferência de propriedade sem o preenchimento de requisitos legais e até mesmo sem conhecimento do verdadeiro dono.
Outras decisões judiciais
No Rio Grande do Sul, a Corregedoria-Geral da Justiça suspendeu os efeitos do Provimento nº 38/2021-CGJ e determinou que os cartórios não registrem títulos vinculados à “tokenização imobiliária” ou a sistemas privados de blockchain. O despacho da desembargadora Fabianne Breton Baisch estabelece que transações envolvendo domínio imobiliário dependem do Registro de Imóveis, sob supervisão do Judiciário, para produzir validade jurídica.
No Distrito Federal, o juiz Francisco Valle Brum, da 21ª Vara Federal Cível, também havia suspendido liminarmente a norma do Cofeci. Na decisão, considerou que o Conselho não poderia inovar no ordenamento jurídico nem instituir sistemas alternativos de registro imobiliário. No Rio Grande do Sul, os cartórios deverão ainda comunicar ao Ministério Público e à Receita Federal eventuais tentativas de oferta pública envolvendo tokens ou blockchain privada.
Meses atrás, a Justiça Federal da 1ª Região declarou nula outra norma do Cofeci que previa a possibilidade de vincular matrícula de imóvel a token de blockchain. A medida se soma a decisões judiciais e administrativas que têm restringido iniciativas de associação entre registros imobiliários e ativos digitais fora do sistema oficial. A norma previa a associação entre matrícula imobiliária e ativo digital lastreado em blockchain.
Em janeiro deste ano, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo também vedou o procedimento, a exemplo da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul.
Cândido Nóbrega