As novas regras tributárias em vigor a partir de primeiro de janeiro do próximo ano mexem diretamente com o mercado imobiliário e exigem cautela de construtoras e investidores. Conversei com o economista, conselheiro do TCE-PE e professor da UFPE Marcos Nóbrega, que detalhou os impactos da Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o IBS e a CBS com diretrizes específicas para o setor, e analisou o funcionamento do Comitê Gestor regulamentado pela LC nº 227/2026.

Pelas novas regras, a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS nas operações de locação quando ultrapassa os critérios legais de receita e quantidade de imóveis. Para locação, a legislação prevê redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS e redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial.  Marcos avalia que a tributação terá peso importante nas decisões patrimoniais, mas diz que fatores como risco, renda, liquidez, sucessão e estrutura do portfólio também precisam entrar na conta.

Diversificação para ganhar liquidez

Para quem vive de aluguel ou acumulou imóveis como forma de complementar a aposentadoria, o professor recomenda diversificação: “Uma estratégia recomendada é buscar a diversificação para ganhar liquidez. Se você precisar de dinheiro para uma emergência — como um tratamento médico que o plano de saúde não cobre —, desmobilizar um imóvel rapidamente é muito difícil. Por isso, o portfólio precisa ser mais distribuído”.

“Se você vai investir em dólar, tem muita liquidez, porque você pode vender a qualquer momento, porém, tem pouca flexibilidade — já que ele pode variar bastante — e também não tem muita segurança, pois você vai guardar em casa e o ladrão pode levar. Já o imóvel tem muita segurança, mas pouca liquidez, porque demora para vender e independentemente das circunstâncias, costuma ter uma rentabilidade menor. Isso é o que compõe o portfólio em qualquer ativo que você escolhe”, afirmou.

Para Marcos, no caso específico do imóvel há que se avaliar a taxa de juros, pois quanto mais lento fica o mercado rentabilidade do aluguel se torna pequena comparada ao retorno da taxa de juros. Se a taxa de juros diminuir, o mercado imobiliário aquece e o aluguel volta a ser mais rentável: Além disso, a redução dos juros facilita o crédito para a classe média, o que impulsiona o setor. Por isso, ficamos em um sentimento de espera para o mercado imobiliário quanto à reforma tributária, pois ainda não sabemos exatamente como ela vai impactar esse mercado”, disse.

Outros fatores decisivos

Sobre sucessão familiar e manutenção de imóveis e liquidez, Marcos resumiu sua avaliação com humor: “Mais uma vez: depende. Eu tenho um amigo que tinha um papagaio e ensinou a ele a palavra ‘depende’ — o papagaio está quase se formando em Direito agora”.  Brincadeira à parte, a decisão depende do seu grau de aversão ao risco, da sua ideia de sucessão familiar e de uma série de outros fatores.

“Se você está envelhecendo, pode querer imobilizar patrimônio para deixar para os filhos; por outro lado, pode precisar de renda para se manter na velhice, já que a aposentadoria costuma reduzir os ganhos”, exemplificou.

Mas não só. “Depende também do tipo de imóvel, quanto menor é mais fácil vendê-lo. “Um apartamento de um ou dois quartos tem mais liquidez do que um de quatro quartos. Então tudo vai depender da estruturação do portfólio. Há muita discussão profissional hoje que pode ajudar as pessoas nessa transição”, concluiu.

Conversamos durante o 13º ENOP (Encontro Nacional de Obras Públicas e Serviços de Engenharia), organizado pela CON Treinamentos, em Brasília, onde ele proferiu a palestra “A Nova Cultura da Gestão Pública: do gestor burocrático ao gestor estratégico de obras”, dedicada às perspectivas das obras públicas e à transição para um modelo de gestão mais aberto às demandas da sociedade.

Cândido Nóbrega