Sempre que conste na convenção do condomínio a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis através do Airbnb, empresa que atua como corretora e cobra uma comissão por cada reserva digital para estadias de curto e longo prazo nessa modalidade de locação.

O entendimento foi firmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no fundamento de o sistema plataforma digital caracterizar uma espécie de contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Ou seja, em havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada. Os integrantes do Órgão fracionário do STJ mantiveram decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em cujo acórdão foi aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação por meio da plataforma digital, pela prática configuar atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

Diferenças entre residência, domicílio e hospedagem

Em seu voto, o ministro-relator Raul Araújo distinguiu didaticamente os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária), bem como as características da hospedagem, (alta rotatividade no local e oferta de serviços). No caso julgado, o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

“O condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos”, destacou, referindo-se à decisão do TJ recorrida pela Airbnb.

O magistrado destacou ainda que a Lei n. 8.245/91 (de Locações) considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias e que a legislação não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo (caso do Recurso Especial (REsp), n. 1819075.

Falta de modelo de negócio e profissionalismo

E acrescentou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficiente para serem enquadradas na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

“Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”, arrematou.