A dificuldade em lidar com compradores inadimplentes em contratos de compra e venda de imóveis é uma realidade para muitas incorporadoras. No entanto, a jurisprudência brasileira, atenta aos princípios da boa-fé e da função social dos contratos, tem sinalizado uma tendência clara: inadimplências consideradas pequenas, especialmente aquelas inferiores a 20% do valor total do contrato, não devem necessariamente levar à rescisão do negócio. A resolução, nesses casos, pode ser vista como uma medida excessivamente gravosa e desproporcional.

O entendimento do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3), agora confirmado, assegura que devedores que firmaram contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 têm o direito de quitar eventuais dívidas atrasadas até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

A referida lei, que vigorava à época da assinatura de muitos contratos, permitia a quitação do débito em atraso até o momento da arrematação do imóvel. Contudo, a Lei nº 13.465/2017 restringiu essa possibilidade apenas aos casos de execução de créditos garantidos por hipoteca, excluindo os contratos com alienação fiduciária, como os do programa Minha Casa, Minha Vida.

No caso específico analisado pelo TRF-3, um mutuário que firmou contrato com a Caixa Econômica Federal em 2016, no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, teve seu imóvel consolidado em nome do banco após atrasos nos pagamentos. Diante da possibilidade de venda direta do imóvel após um leilão sem sucesso, o devedor buscou a Justiça para garantir seu direito de quitar a dívida até a assinatura do auto de arrematação, conforme a lei vigente na época da contratação.

O desembargador-relator Herbert de Bruyn fundamentou sua decisão na irretroatividade da lei. Segundo o magistrado, a alteração legislativa de 2017 não pode prejudicar os direitos adquiridos sob a égide da lei anterior. Se, no momento da assinatura do contrato, a legislação permitia a quitação da dívida até um determinado prazo, uma nova lei não pode simplesmente reduzir esse prazo, sob pena de violar a segurança jurídica e a legítima expectativa das partes.

Com esse entendimento, o TRF-3 autorizou o devedor a quitar sua dívida atrasada até a assinatura de um eventual auto de arrematação do imóvel. Essa decisão representa uma vitória para os mutuários que firmaram seus contratos, garantindo-lhes uma janela de oportunidade maior para regularizar sua situação financeira e evitar a perda do imóvel. A decisão reforça o princípio de que a lei aplicável a um contrato é aquela vigente no momento de sua celebração.

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