As distorções na compra de imóveis na planta começam a emergir com nitidez: cobranças indevidas que passam despercebidas durante a construção agora voltam como ações judiciais que exigem correção de rota. Em diferentes estados, incorporadoras estão sendo condenadas a devolver valores que chegam a 15% do contrato por reajustes aplicados fora da lei. O mecanismo, embora sofisticado no papel, se revela simples na prática: esticar artificialmente o prazo contratual para justificar aumentos mensais que só seriam permitidos em contratos acima de 36 meses.

O artifício, como explica o advogado Vicentini, está na criação de parcelas fictícias com vencimento após a entrega das chaves, aumentando o prazo no papel e permitindo o reajuste mensal pelo INCC. Na vida real, porém, essas mesmas parcelas são cobradas antecipadamente para liberar o imóvel. O resultado são valores finais que escapam ao planejado. Foi assim com um médico de 40 anos, de São Paulo, que pagou R$ 1,75 milhão por um apartamento contratado por R$ 1,5 milhão e só recuperou R$ 200 mil ao buscar a Justiça. A alta do INCC após a pandemia tornou essa manobra ainda mais visível.

Cobranças indevidas

Os relatos se repetem. Um empresário de 46 anos, que adquiriu um imóvel de R$ 412 mil, desembolsou R$ 502 mil até perceber o problema. Pela correção legal, deveria ter pago R$ 464 mil. O processo que apontou cobrança indevida de R$ 38 mil resultou em condenação de R$ 76 mil, hoje perto de R$ 90 mil. A tramitação rápida chamou a atenção do comprador, que sequer precisou participar de audiência. Em situações mais robustas, como a de um investidor de 55 anos que entrou com quatro ações, a diferença entre o preço contratado e o valor final variou de 20% a 25%, fatia considerada ilegal.

As teses das incorporadoras não têm ganhado fôlego nos tribunais. A alegação de “desequilíbrio financeiro” e a defesa de que simular prazos maiores não configuraria irregularidade têm sido rejeitadas de forma consistente. As decisões vêm consolidando um entendimento objetivo: contratos de até 36 meses só podem ter correção anual, e qualquer tentativa de burlar essa regra — por meio de prazos simulados ou cobranças antecipadas — gera devolução de valores e, em muitos casos, condenações expressivas.