O mercado imobiliário, sempre vibrante em sua busca por antecipação e inovação, encontrou um novo patamar de atuação nas fases preliminares dos grandes projetos. Graças à chegada da Lei nº 14.382/2022, a criação de “Cadastros de Reserva” e os chamados “Pré-Lançamentos” ganharam uma chancela legal para acontecerem de forma transparente e informativa, antes mesmo do essencial Memorial de Incorporação estar sacramentado no Cartório de Registro de Imóveis.

A chave para a legalidade reside na conduta: enquanto se tratar apenas de captação de intenções e divulgação do projeto – sem mover um único centavo do interessado – a prática flerta com o futuro, sem afrontar as balizas da segurança jurídica, daí porque serem inúteis as tentativas de criminalização de incorporadoras e de imobiliárias.

Diferença entre negociação e manifestação de interesse

A norma que por décadas regulou esse campo, o Artigo 32 da Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações), é clara ao proibir a negociação efetiva de unidades autônomas sem o registro prévio sem proibir atos pré-negociais. No entanto, o legislador de 2022 agiu com perspicácia ao diferenciar a negociação da manifestação de interesse.

Assim, a mera publicidade, o envio de folders ou a inscrição em uma “lista VIP” para futuros contatos não configura a venda antecipada vedada pela lei. É um respiro de modernidade que permite ao incorporador medir o pulso do mercado e refinar o produto, e ao consumidor, ter acesso privilegiado à informação, desde que não haja cobrança de sinal, taxa de reserva ou qualquer garantia financeira que vincule a futura compra.

A Lei nº 14.382/2022, de viés desburocratizante, surgiu não como um cheque em branco para a informalidade, mas sim um convite à transparência na etapa de prospecção. O sucesso dos pré-lançamentos dependerá da correta interpretação e aplicação deste limite: engajamento máximo com risco zero para quem apenas demonstra o desejo de comprar, garantindo que o ato de “negociar” só ocorra quando toda a documentação estiver cristalina e arquivada, conforme manda a Lei.

“Cobrança de reserva” – Ato preparatório lícito

Ainda nesse ambiente pré-contratual, o setor incorporador passou a adotar a chamada “cobrança de reserva”, aceita pela doutrina e reconhecida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina em decisão que pode ser conferida clicando aqui e por uma corrente como juridicamente válida quando desvinculada do preço da unidade. O pagamento, segundo especialistas, deve ser integralmente restituível, não pode representar arras ou sinal, não gera direito adquirido e não atribui vantagem definitiva ao consumidor. Trata-se de uma quantia simbólica ou taxa administrativa que registra intenção, mas não forma negócio jurídico típico.

Termo de reserva

Ele precisa ser transparente ao informar a inexistência de registro da incorporação e os riscos assumidos pelo reservante, detalhando também o benefício concreto que justifica a assinatura antecipada, como preço promocional válido apenas antes do registro. E deve incluir a minuta da futura promessa de compra e venda, que não poderá ser modificada pelo incorporador sem anuência expressa do reservante, além de garantir acesso aos projetos, aprovações públicas e minutas do memorial de incorporação e da convenção condominial, mencionando como risco a ausência de documentos ainda não existentes.

O documento deve prever a notificação do reservante após o registro da incorporação para que decida se prossegue ou não com o negócio, sempre sujeito às multas pactuadas, e não pode aplicar automaticamente ao consumidor as penalidades elevadas previstas na Lei 4.591/64 para resilição ou resolução contratual.