O Supremo Tribunal Federal deve julgar, nas próximas semanas, o Tema 1.348 da repercussão geral, que promete redefinir os contornos da imunidade sobre o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e provocar impactos diretos no mercado imobiliário, nas holdings patrimoniais e nos planejamentos sucessórios em todo o país. A expectativa é que o julgamento traga segurança jurídica sobre um dos temas mais controvertidos do Direito Tributário Municipal, com potencial de estimular novas incorporações, reorganizações empresariais e regularizações patrimoniais.
No centro da controvérsia está o alcance da imunidade prevista no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, segundo a qual não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. O STF vai definir se essa imunidade vale até o limite do valor do capital social integralizado ou se pode abranger também valores excedentes, frequentemente questionados pelos municípios. A decisão deverá balizar a atuação de cartórios, prefeituras e investidores, que hoje convivem com entendimentos divergentes entre tribunais e administrações fiscais.
Nova base de cálculo
A análise do Supremo também reacende o debate sobre a cessão de direitos aquisitivos e sua incidência no ITBI. Muitos municípios passaram a cobrar o imposto nessas operações, mesmo sem transferência definitiva da propriedade, contrariando o entendimento do STJ de que o fato gerador só ocorre com o registro do título translativo no cartório de imóveis. O julgamento pode, portanto, restringir a tributação indevida e redefinir a base de cálculo em incorporações, contratos de promessa e operações de permuta — áreas em que o mercado imobiliário mais sente os reflexos da insegurança jurídica.
Outro ponto de atenção é a Resolução nº 99/1981 do Senado Federal, que fixou alíquotas máximas do ITBI em 2%, mas cuja aplicação tem sido relativizada por diversos municípios. O eventual reposicionamento do STF sobre a imunidade pode forçar uma revisão dessas práticas, com impacto direto nas receitas municipais e na atratividade de novos empreendimentos. Especialistas apontam que, em cidades onde o ITBI é usado como instrumento de arrecadação, a decisão pode estimular políticas tributárias mais equilibradas e previsíveis, fortalecendo o ambiente de negócios.
Divisor de águas
Na prática, o julgamento do Tema 1.348 poderá se tornar um divisor de águas para o planejamento sucessório, patrimonial e societário no Brasil. A depender do resultado, a constituição de holdings familiares e a reorganização de grupos empresariais poderão ganhar impulso com redução de custos tributários e maior segurança jurídica. Enquanto o mercado aguarda o posicionamento da Corte, advogados tributaristas e investidores monitoram o caso com atenção redobrada, certos de que o novo entendimento do STF moldará a próxima década das operações imobiliárias no país.