A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que, nos contratos firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), é válida a cobrança de multa por desistência e de taxa de ocupação, mesmo quando o lote não está edificado. O entendimento mantém decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que reconheceu a legalidade das deduções em um distrato de contrato de compra e venda de lote firmado em 2021.

O caso teve origem em um contrato de R$ 111 mil, no qual o comprador pagou pouco mais de R$ 6,5 mil antes de desistir da aquisição. A empresa vendedora aplicou as penalidades previstas no contrato e reteve integralmente o valor pago. O comprador recorreu, mas tanto o juízo de primeiro grau quanto o TJSP entenderam que as retenções estavam dentro dos limites legais e contratuais.

A relatora no STJ, ministra Isabel Gallotti, afirmou que a Lei do Distrato consolidou a possibilidade de aplicar cláusula penal e taxa de fruição aos contratos firmados após 2018. Antes da nova lei, o STJ fixava como regra a devolução de 75% dos valores pagos, em respeito ao Código de Defesa do Consumidor, quando o comprador desistia por dificuldades financeiras.

Nova lei autoriza retenção mesmo sem edificação no lote

A ministra destacou que a Lei 13.786/2018 passou a permitir expressamente a cobrança de taxa de fruição de até 0,75% do valor do contrato, ainda que o imóvel não tenha sido edificado. Para Gallotti, não há violação ao Código de Defesa do Consumidor, já que o contrato previa a devolução das quantias pagas com os descontos legalmente permitidos. No caso, explicou, a quantia paga pelo comprador foi insuficiente para cobrir a multa e a taxa de fruição, motivo pelo qual nada restou a ser restituído.

REsp 2.104.086