Quem passa pela orla do Bessa, em João Pessoa, já vê as marcas da demolição parcial do Condomínio Atlântico, na Avenida Argemiro de Figueiredo, no Jardim Oceania. Lajes expostas, cômodos abertos para a rua e um tapume diante do edifício de quatro andares mostram a retirada de parte da estrutura, em uma intervenção que deixa o prédio com apartamentos fechados e em estado de abandono, com aparência de estar sendo “fatiado”.

Em Termo de Ajustamento de Conduta firmado há oito meses no âmbito de ação civil pública do Ministério Público Federal, o condomínio comprometeu-se a demolir, por meio de empresa especializada e com Anotação de Responsabilidade Técnica, as estruturas construídas além dos limites regulares do lote e sobre áreas protegidas. O acordo também previu alvará da Prefeitura de João Pessoa, retirada dos entulhos e limpeza da área para permitir a regeneração natural da vegetação de restinga, sob pena de multa diária de R$ 500 por descumprimento.

Responsabilidade técnica e alvará

Em um dos muros, há placa do Crea-PB, mas sem identificação do profissional responsável técnico. Também não há indicação do alvará municipal. A Norma Regulamentadora nº 18 estabelece requisitos de segurança para serviços de demolição (ART e Alvará de Demolição), enquanto o Código de Obras de João Pessoa exige alvará específico acompanhado de ART emitida por profissional habilitado, que identifica o responsável técnico pela execução.

Segundo o MPF, a fachada avançou sobre terreno de marinha, área pertencente à União, e sobre uma faixa de restinga classificada como área de preservação permanente (APP), cuja vegetação contribui para a estabilidade das dunas costeiras.

Longa história

O condomínio foi notificado sobre a irregularidade em abril de 2008. Em 2021, o MPF ajuizou uma ação civil pública na Justiça Federal. Em janeiro de 2025, o juiz Emiliano Zapata determinou a demolição das construções irregulares e ressaltou a impossibilidade de regularizar obras em áreas de preservação. Na ocasião, a defesa argumentou que a retirada de parte da estrutura poderia comprometer a segurança de todo o edifício.

Em fevereiro de 2026, a Justiça Federal homologou um Termo de Ajustamento de Conduta. A decisão anterior também destacou o caráter precário do regime de ocupação do terreno, que não assegura direitos sobre a área nem indenização por benfeitorias. O magistrado citou a legislação ambiental e precedentes do Superior Tribunal de Justiça contrários à aplicação da teoria do fato consumado em casos de degradação ambiental. O princípio impede que uma situação irregular seja mantida apenas porque perdura há muito tempo ou porque sua reversão se tornou difícil.

Precedente contra novas ocupações

Para o MPF, a decisão também pode desestimular novas ocupações irregulares em áreas de preservação ambiental e terrenos públicos, ao reafirmar a proteção jurídica desses espaços de interesse coletivo.

Cândido Nóbrega

Ação Civil Pública nº 0803545-72.2021.4.05.8200