O modelo de cálculo do ITBI adotado pela Prefeitura Municipal utiliza como referências de mercado como o valor médio do metro quadrado, vendas realizadas na mesma região e características gerais do empreendimento, mesmo quando o contribuinte apresenta o contrato formal de compra e venda com o valor efetivamente pago pelo imóvel. O sistema também utiliza a padronização do metro quadrado e a fiscalização remota por imagens de satélite, em substituição, em muitos casos, à vistoria presencial das áreas construídas.

Exemplo

Para o gestor em administração empresarial e corretor de imóveis Alessandro Velloso, enquadrá-los na mesma referência de valor por metro quadrado representa um equívoco, pois a tecnologia utilizada pela Prefeitura não teria precisão para identificar essas diferenças, o que pode gerar distorções na base de cálculo do ITBI, comprometer a individualização da avaliação imobiliária e ampliar a judicialização das cobranças.

Ele cita imóveis vizinhos com localização e dimensões semelhantes, mas construídos com padrões distintos de materiais, acabamento e qualidade e lembra que a padronização do valor do metro quadrado ganhou força a partir dos critérios de avaliação utilizados pela Caixa Econômica Federal nos financiamentos imobiliários e, posteriormente, passou a influenciar outras referências do mercado”, acrescenta.

Segundo “Benção” como é popularmente conhecido, o problema central está na adoção de parâmetros padronizados para imóveis que possuem diferenças relevantes de padrão construtivo, pois a metodologia tende a tratar como equivalentes unidades localizadas na mesma área, sem considerar variações de acabamento, materiais, mão de obra e qualidade da construção, fatores que impactam diretamente o valor real de mercado e o valor venal do imóvel.

Falta de transparência e dificuldade de compreensão

Mas não só. A administração municipal pode arbitrar valores diferentes daqueles declarados na transação, com base em bancos de dados de mercado e referências regionais, em uma falta de transparência na metodologia que dificulta a compreensão do cálculo aplicado: “A qualidade construtiva é muito discrepante. Se você analisar a base de cálculo, ela é tão complexa que nem eles conseguem explicar por que chegaram àquele valor”.

Por fim, Alessandro Velloso defende que o preço efetivo da transação deveria ser o ponto de partida da tributação, ressalvadas hipóteses legais de revisão, destacando que a padronização excessiva pode gerar insegurança e judicialização no mercado imobiliário, especialmente em operações envolvendo o ITBI em João Pessoa.

SC tem diferencial em integração de sistemas

Ao comparar sua experiência profissional em Santa Catarina com a realidade de João Pessoa, Alessandro Velloso afirmou que a principal diferença está na integração dos sistemas administrativos. Segundo ele, os procedimentos relacionados ao licenciamento urbanístico e ambiental são realizados de forma digital, com acesso remoto às informações, plataformas integradas, interfaces mais intuitivas e tramitação eletrônica que reúne diferentes etapas do processo em um mesmo ecossistema:

“A praticidade das informações, do layout, da interface e da internet faz toda a diferença. O canteiro de obras é emitido de forma funcional”, resumiu.

Para Alessandro Velloso, a PMJP Pessoa reúne profissionais qualificados e ampla experiência no controle urbanístico e na aplicação do Plano Diretor, mas pondera que o licenciamento de um empreendimento envolve uma cadeia de análises que vai além do zoneamento, abrangendo aspectos ambientais, geotécnicos, infraestrutura, drenagem, estabilidade do solo e demais exigências técnicas: “Uma obra não se resume ao zoneamento”, conclui.

Cândido Nóbrega