A atuação do corretor de imóveis na avaliação patrimonial deve se limitar ao método comparativo direto de mercado, baseado na experiência prática e nos valores efetivamente negociados. A avaliação evolutiva (progressiva) e a involutiva (regressiva), por exigirem conhecimentos de engenharia de custos e em metodologia de cálculo de custo, não deveriam ser realizadas por esses profissionais.
A afirmação é do gestor em administração empresarial e corretor de imóveis Alessandro Velloso, que também critica a formação oferecida na área. Segundo ele, há cursos de perícia e avaliação mercadológica superficiais, com casos em que o currículo pedagógico é ministrado em apenas uma semana, sem oferecer base técnica para analisar fatores que influenciam diretamente o valor de um patrimônio: “É impossível ter um corretor gabaritado para fazer uma avaliação tão séria de um bem imóvel, que representa o sonho e a conquista de uma pessoa”, afirma.
Riscos da falta de qualificação técnica
“Benção”, como é mais conhecido, acrescenta que o corretor possui experiência para estimar valores apenas pelo método comparativo direto, a partir das negociações realizadas diariamente no mercado. Para ele, insistir na atuação desses profissionais em modalidades para as quais não possuem qualificação técnica adequada compromete a credibilidade do setor e coloca em risco o patrimônio dos compradores.
“A gente não tem gabarito para fazer. Eu sou contra. Os corretores de imóveis só têm uma avaliação, que é o método comparativo direto”, declara. Um outro corretor considera curioso o fato de há décadas só ser oferecido à categoria o mesmo curso com o mesmo professor de outro estado, coincidentemente após a entrega de carteiras a novos profissionais.
Solicitação de certidão de antecedentes criminais
Para Velloso, também é legítimo que o cliente solicite ao profissional que se apresenta como corretor de imóveis, pois a inscrição no Conselho não assegura mais, por si só, a idoneidade do profissional: “Uma pessoa só com o nível médio de ensino pode preencher os requisitos para obter o registro e ainda responder por crimes como estelionato, estupro de vulnerável ou até homicídio”.
Ele próprio já foi vítima de uma situação semelhante e, por considerar o mercado pequeno, preferiu evitar conflitos. Mesmo assim, orienta sempre consumidores lesados a não se limitarem à denúncia administrativa: “Se houver indícios de estelionato ou outro crime, procure também a Delegacia de Defraudações e Falsificações e vá à Justiça Cível e Criminal. Não tem outro caminho, não vou romantizar”.
Orientação respaldada por efetividade da Polícia Civil
O delegado Ademir Fernandes, titular da Delegacia de Defraudações e Falsificações de João Pessoa, informou a existência de 12 inquéritos relacionados a golpes imobiliários na Capital. Em Campina Grande, onde o Conselho tem uma Delegacia, uma investigação conduzida pelo delegado João Joaldo Ferreira desarticulou um esquema de fraude na venda de imóveis que atuava desde 2020, com prejuízo superior a R$ 1,2 milhão e mais de 20 vítimas. Na mesma cidade, a Justiça manteve a prisão de um corretor investigado por estelionato majorado e falsidade ideológica em contratos de locação.
Sobre Alessandro Velloso
Além de corretor de imóveis, Alessandro Velloso é técnico em edificações, gestor em administração empresarial, técnico em Transações Imobiliárias (TTI) e possui formação em Fraudações em Documentos, voltada à identificação de fraudes em negociações imobiliárias. Para “Benção”, a segurança de uma compra depende tanto da documentação do bem quanto da situação jurídica do vendedor, já que um imóvel aparentemente regular pode ser atingido por futuras ações judiciais. “No mercado imobiliário, a emoção costuma falar mais alto que a cautela, e isso explica por que até profissionais experientes acabam fechando maus negócios”.
Cândido Nóbrega